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买卖不破租赁规则的例外及处理

发布时间:2022-03-05来源:律师网站建设网
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买卖不破租赁规则的例外及处理

1、出售已出租且租期未届满的房产的,受让人不能要求提前解除租赁关系,这就是民法典中的“买卖不破租赁”原则。但是,现行司法解释对于这个原则有个例外规定,这就是租赁抵押房屋问题。

2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》规定:(二)抵押人将抵押财产出租给他人并移转占有,抵押权人行使抵押权的,租赁关系不受影响,但是抵押权人能够举证证明承租人知道或者应当知道已经订立抵押合同的除外;(三)抵押人的其他债权人向人民法院申请保全或者执行抵押财产,人民法院已经作出财产保全裁定或者采取执行措施,抵押权人主张对抵押财产优先受偿的,人民法院不予支持。

在这种先抵押后出租的情况下,依据该条款规定,抵押权优先于承租权。这样一来,抵押权人在债权无法实现时,将抵押物变卖,购得该抵押物的买受人不受原租赁合同的约束。因此,只要买受人不愿履行原租赁合同的,承租人就不得以租赁关系的存在来对抗买受人。

该条款第二款规定:抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。也就是说,出租人只要尽到告知义务,便不用承担抵押权实现给承租人造成的损失;反过来,只要承租人没有行使告知义务,承租人就可以要求原出租人承担损失,但实际情况是承租人的损失也不一定就能挽回!因为绝大多数情况下,就是因出租人经济境况恶化无力履行债务,抵押权人才行使抵押权,那么,出租人又有什么能力赔偿承租人的损失呢?因此对承租人来说,要租赁抵押物,必须全盘考虑,慎之又慎。

《民法典》第七百二十五条 【所有权变动不破租赁】租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

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