美国楼市彻底爆了！中美呈现严重反转！历史性变局当前 全世界都在等！

文/吕韬

中国楼市日渐温和，美国楼市愈发狂热！

就在中国楼市进入调控季之时，选战正酣的美国传出大消息：

美国楼市彻底爆了！

10月22日，据腾讯证券消息，美国抵押贷款银行家协会表示，预计今年美国房屋贷款发放额将达到3.18万亿美元，这是自2003年以来的最高水平。

据新华网消息，美国新房售罄时间已缩短至3.3个月，持续刷新四年低位。有46.4％的房子挂牌2周内就签约，这也是2012年以来的最高水平。

根据券商的统计，按照目前新房的去库存速度，美国新房销售即将改写历史。

泡沫中的巅峰 美国人太疯狂了？！

指数天天有，常常活久见，楼市不多见，竟然也罕见！

3月份之后，美国股市犀利异常，远远跑赢“全球大盘”，最大的盘子，最牛的走势，这结果简直，风口上的猪，硬生生被吹起来。

美国股市疯狂一把就算了，一般人绝对想不到美国楼市也能如此疯狂。

据NAR统计，8月份，美国成屋售价中位数便已经冲到31.06万美元，同比大幅增长11.4%。

2007年金融危机泡沫巅峰的时候，美国成屋售价中位数不过23万，如今31.06万的水平，比泡沫巅峰足足多了近50%！

量价齐升的大好局面，让美国房地产开发商信心膨胀到天上。

据全美住宅建筑商协会公布的数据，美国开发商对未来的信心已经提高到历史最高水平。

美国股市对美国开发商的态度也是一高再高。

美国最大的开发商DR Horton，二月份股价最低跌到25美元一股，如今是多少？

10月21日收盘价73.11美元，足足涨了快3倍！

美国楼市为什么这么火爆？

疫情一爆再爆，为了托底经济，美国刺激再刺激。

刺激多了的结果是什么？

借钱的成本越来越低，10月份，房地美公布的 美国 30 年期定息房贷利率显示，美国房贷利率已经降至 2.81%，这是有数据以来，近50年最低水平。

放眼全球，全世界都一样，房贷利率从来都和房产销售正相关，中国如此，美国一样如此。

利率刺激需求大增，疫情本身其实也在刺激空间需求。

疫情之下，中国房产销售的结构正在朝大户型进发，美国一样如此。

据新华网，援引美国媒体的消息，全美新开工的户型中，多户型住宅开工数增长较慢，空间更大的住房和郊区住房开工数量在快速上升。

另外，同样是买买买，结构来看，富人增量最大，中产次之，穷人再次。

据新浪财经10月14日消息，据美国房产中介数据显示，2020年第三季度，高端房地产的销量同比大增41.5%，位列所有房产品类榜首，且创出2013年统计这项数据以来的最大增幅记录。

凯恩斯主义用钱刺激人性需求，富人阶层天然最容易来钱，最容易从钱生钱的循环里获益。2020年，堪称人类有史以来，富人财富增长最快的一年。

美国政策研究所最新发布的《亿万富翁财富》报告显示，新冠疫情全球蔓延以来，643名最富有的美国人总资产3月18日至9月15日增加29%至8450亿美元（约合5.71万亿元人民币）。全美收入最高阶层总资产净值因此由2.95万亿美元增至3.8万亿美元。

需求全面大增，供给侧却因为疫情因素，供应缓慢，供需紧失衡，势必导致房价快速增长。

所以，NAR的统计结果，8个月全美房价中位数大涨超过10%，一点也不稀奇。

中国楼市调控有两条隐性红钱，房价上涨5%适当要管，去化时间低于6个月，肯定要管。

美国显然没有楼市管控线，没有政策的手协助市场先生回归理性，那只能眼睁睁看着房价，一涨再涨，直到泡沫自然破裂。

实际上，华尔街已经嗅到了危险的气息。

据东方财富网消息，高盛的数据显示，与私人债券捆绑中、或没有政府支持的住宅抵押贷款的违约率已从1月份约4%的低点飙升至7月份的约18%。

金融危机的鬼魅正在袭来，美国楼市的危险性其实远大于美国股市。

也正因为对未来违约率的担忧，房利美们股价，长期软弱无力，趴在地上许久。

中国楼市世界第一？看看美国吧！

都说中国楼市世界第一，450万亿资产总值相当于美国+欧盟+日本。

可如果从负债端看问题，中国楼市还能傲视全球吗？

美国第一个不答应。

据圣路易斯联储的数据，截至2019年底，美国房地产贷款总量已经达到创纪录的15.8万亿美元。

按照现在的汇率6.67，15.8万亿美元相当于105.4万亿人民币。

同期中国怎么样？

央行的数据，2019年末包括给开发商的贷款在内，一共44.41万亿人民币，连美国的一半都不到。

2019年中国购房贷款超过4万亿人民币，光大证券预测2020年中国人购房贷款一共可能会增加4.8万亿左右。

文章开头说过，美国今年住房贷款为3.18万亿，数字和中国额差不多，可一看单位，美国是美元，中国是人民币，6.6.7一乘差距立刻来了。

同样是楼市，中国资产够大，负债却没那么大，美国反过来，资产没那么大，负债却非常大。

到底谁家楼市风险大？算算就知道。

在中国，我们总觉得中国经济靠地产，美国经济靠科技。

实际看来，并非如此。

根据NAHB的数据，美国房地产对经济的贡献长期保持在14%以上。近期因为疫情因素，又有抬头的趋势。

而中国呢？根据机构统计，房地产行业本身占GDP的比值约为11%，比美国还差一点。

都是支柱型产业，不应该厚此薄彼，美国人可以靠地产托底经济，中国有何不可？

凡是都有个度，过犹不及，过于依赖一个行业，必然会积累大量风险。

这一点，中国想的比美国多。

就在美国楼市疯狂之际，中国楼市正在快速降温，政策上雷霆出击。

7月份，住建部召开房地产工作座谈会邀请北京等十大城市参加。

之后这些城市陆陆续续开始对楼市调控。

据克尔瑞统计，2020年三季度有这些城市加码调控：

对城市调控之外，对房企，对银行的调控同样在路上，而且开始工具化，标准化，制度化。

先是三条红线出炉，用管控金融行业的办法给房企设限，给房企强约束。

三条红线具体内容如下：

1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；

2、房企的净负债率不得大于100%；

3、房企的“现金短债比”小于1。

房企“设线”之后，媒体消息，监管层针对商业银行贷款设置上限，总量控制房贷增长。

据财联社9月28日消息，监管要求大型银行控制房贷规模，多家大行新增涉房贷款占比降至30%以下。9月27日，三位银行业人士表示，有大行收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。一位大行人士表示，监管年初就有要求，本年度新增涉房贷款不能超过全部新增贷款的一定比例，这一比例或为30%左右，但未见到发文。

据21世纪经济报道，2013年以后房贷占商业银行贷款比重长期在30%以上，2017年开始更是连续突破40%，2018年最高达到45%以上。

如果红线设置在30%以内，对银行的限制和压力，其实非常大。

10月22日，证券日报报道，有消息称深圳等地有部分国有大行已于近期收紧房地产经营贷（“房抵贷”）的贷款条件，提高个人经营性贷款合规审核门槛的同时，穿透审查企业资金流水。

控制房贷，已经在路上。

10月22日，新华社消息，中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜表示，目前正在根据防范房地产金融风险和“稳地价、稳房价、稳预期”的需要，研究房地产贷款集中度、居民债务收入比、房地产贷款风险权重等政策工具，进一步完善促进房地产市场健康发展的长效机制。

把房地产纳入宏观审慎已经有几年了，但央行此前从未对来披露要标准化、工具化房地产金融管控。

潘功胜这次会上，既然放出风来，恐怕房地产完全对照大金融管控不可避免。

既然房地产已经深度金融化，那按照金融领域的措施，实施全面监管其实无可厚非。

10月20日，胡润研究院发布胡润百富榜，房地产行业上榜人数占比现历年来最大降幅，从去年的14.8%下降到10.6%，自1999年以来第一次跌出前两名，成为第三大行业。

经济贡献与富豪贡献同频共振，这是历史趋势，大势不可违也！

IMF最近发布了最新的全球经济展望，根据报告推演，中国GDP总量将首次突破70%，73%的水平超过曾经的日本，创百年历史。

据《日经亚洲评论》消息，到2021年，如果IMF预测成真，中国和美国的经济规模将仅为25%。

当一个不断弱化房地产的中国，追上一个不断强化房地产的美国，这将是一番怎样的未来？

画面也许非常美好，值得所有人好好的期待！