“三道红线”压顶,融创中国亮红灯:净负债率149%,财务本钱翻倍

时间:2020-08-30 来源:闺蜜财经 栏目:国内

摘要:"现在开发商手里有钱,老百姓手里没钱"

撰文|蜜姐&编辑|杰儿

近日,融创中国控股有限公司(以下简称"融创中国")董事会主席孙宏斌在中期业绩会上说了句大实话:"现在是土地市场风险最大的时候,开发商手中有钱,老百姓手中没钱,土地拍的贵,房价压力挺大的。"

而在此5天前,融创中国参加了住建部和央行召集的重点房地产企业座谈会。

据经济观察报报道,参与座谈会的12家房企,被要求在9月底提交最新的资产负债表。其中重点包括近期被热议的"三道红线"。

01

所谓"三道红线",分别是:

1、剔除预收款后的资产负债率大于70%;

2、净负债率大于100%;

展开剩余85%

3、现金短债比小于1倍。

南方产业智库根据wind2019年上市公司年报整理,融创中国、绿地控股、融信中国、绿城中国、新力控股、华发股份等十余家房企同时踩了"三道红线"。

根据融创中国发布的2020年中报来看,其净负债率约为149%,也已踩红线。

监管趋严之下,作为典型的积极进取型选手,作风激进的融创中国,能否安全过关?我们可以从其最新中报中窥见一二。

据财报披露,融创中国集团连同合营及联营公司的合同销售金额为1952.7亿元(年度目标完成率约32.55%),收入合计1280亿元,同比微降1%;其中本公司拥有人应占人民币948亿元,同比降低5.7%。

融创中国集团的收入总额为773.4亿元,同比微涨0.7%;集团毛利177.6亿元,同比减少15.9亿元,下浮约8.3%;核心净利润约为130.4亿元,同比增长3%;公司拥有人应占溢利109.6亿元,同比增长6.5%。

在经历了一季度黑天鹅事件的冲击,从业绩表现来看,融创中国的数据还是挺不错的。

其实,在"三道红线"压顶之前,融创中国已经开始在转型。

今年初,作为狂奔扩大规模的龙头房企之一,融创中国孙宏斌在2019年度业绩发布会上,表示更看重在利润和市值上的排名,"我们就一直保持在top5这个位置,销售排名没有意义。"

同时,孙宏斌表态2020年,融创中国重点做三件事儿,其中两件:调融资结构、降融资成本和负债率;谨慎拿地都与"降杠杆"密切相关。

02

融创中国的发展速度曾被媒体比喻为"飙车"。今年虽主动降速,但压力依旧不小。

半年报显示,截至2020年6月30日,融创中国有息负债合计3203.3亿元;净负债率为149.0%,大幅下降了23.3个百分点,但仍高于同行平均水平。

同时,利息成本有所增加,其中费用化利息比截止2019年6月30止6个月期间的10.9亿增加了4,5亿,升至15.4亿元。财报解释原因为加权平均融资余额所有上升。

上升更加明显的是财务成本,同比几近翻倍。

半年报披露,年融创中国的财务成本由2019年同期的12.3亿元,新增12.2亿元,至2020年6月30日止6个月期间的24.5亿元,同比大增约99%。

除了前面提到的利息成本增加之外,汇兑损失比去年同期(1.5亿元)增加了7.6亿元,至9.1亿元。

同时,融创中国今年上半年财务成本净额15.9亿元,同比2019年(6.13亿元)增长159.3%。

降低杠杆的压力,融创中国也不是第一次体验。

早在2017年,在行业去杠杆的大背景之下,因媒体披露,部分银行对融创中国的授信业务进行排查,导致当年7月18日,融创中国股价遭遇了大跌7.33%。

好在融创中国对债务问题已有清楚认识,今年也作为了重点工作之一,按年中业绩会披露的信息来看,年底的目标是争取将净负债率降低到120%,明年则争取控制到100%以下,也就是退到红线以内。

此外,值得一提的是,融创中国在半年报中显示,部分开支费用明显减少。比如,上半年其行政开支为36.9亿元,同比减少9.5%。

虽说融创中国降负债的逻辑是分子不变,做大分母,即:负债总量不变,增加销售回款和利润,但减少费用也是管理提质增效的一种表现。

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融创中国的狂飙猛进,在2017—2018年这一轮火热行情中尤为突出。而发展的逻辑,此前是分子、分母一起做大。

翻阅2017-2019年融创中国的年报,仅看几个关键数据,就能清晰看到其"飙车"的速度。

2017年,实现合同销售金额3,620.1亿元,同比增长140.3%,行业排名由第7名升至第4名;毛利达136.3亿元,同比增长约181.1%;获取土地115幅,增加土地储备6,764.2万平方米。

2018年,实现合同销售金额4,608.3亿元,同比增长27.3%,稳居行业第4名;毛利达311.4亿元,同比增长约128.5%;新增土地储备4,820万平方米。

2019年,实现合同销售金额5,562.1亿元,同比增长20.7%,位列行业第4名;毛利达414.1亿元,同比增长约33.0%;新增土地储备9,970万平方米。

尽管2019年,孙宏斌公开表示:"今年我们的拿地会非常小心",但实际上依然狠准快。据克而瑞地产研究统计数据,当年仅一季度,融创中国就荣登全国新增货值排行榜榜首,新增土地货值约1428.9亿元。

显而易见的是,同时飙升的还有负债。

仅负债总额方面,2017年突破5千亿,2018年超6千亿,2019年更是达到了8465.5亿元。2019年净负债率更是高达172.3%,现金短债比也低于1。

相比2019年的小心拿地宣言,融创中国身体更诚实,今年上半年,其拿地相对克制了不少。1-6月,融创中国新增土地储备约1,730万平方米,新增货值约2,330亿元,同比下降约64%。

这一次看来是真正要降速度,进行调整了。

如今,依然还在大步奔跑的中小房企,确实要小心了,如果"三道红线"如媒体报道所言明年开始实施,剩下的时间不多了。

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